RIPORTIAMO IL PARERE LEGALE DELL'AVVOCATO MONACO

STUDIO LEGALE AVV. ANTONIETTA MONACO

Roma, 20 Aprile 2009

Spett.le
Comitato Inquilini Enpam
Via Canton , 49
Via Canton 49 – Roma

OGGETTO: Parere legale in merito ai contratti di locazione ENPAM, disdetta e rinnovo contrattuale; preventivo di determinazione onorari per consulenza ed assistenza anche in caso di vendita degli immobili di proprietà ENPAM


In merito all’oggetto, ed all’intervenuto colloquio con i Sigg.ri Boscaino Paola, Vi confermo quanto già evidenziato.
1) ove il contratto sia stato regolarmente disdettato dall’Ente, il rinnovo contrattuale (3+2) non può, a mio avviso, prevedere il pagamento di “arretrati” conteggiati quale differenza tra il nuovo canone di locazione ed il vecchio canone (o indennità di occupazione corrisposta).
Il riferimento operato dall’Ente in tal senso (Accordo Quadro Nazionale e Accordo Territoriale di Roma sottoscritti tra ENPAM , Confedilizia e Sindacati Inquilini) è illeggittimo, posto che l’art.6 del suddetto Accordo prevede la possibilità di rateizzazione di generici “arretrati”, non già di differenze di canone (la mia interpretazione è che per “arretrati” debbano intendersi i canoni eventualmente non corrisposti alla scadenza contrattuale, oppure le maggiorazioni dovute sul canone a titolo di indennità di occupazione; in tal senso, sembrerebbe che l’Accordo riconosca un trattamento di favore agli inquilini “morosi”).

2) Per coloro che abbiano già sottoscritto il nuovo contratto, mi sembrerebbe importante rilevare come la clausola relativa al pagamento degli “arretrati” potrebbe essere valutata quale “clausola onerosa” che ha determinato, di fatto, uno squilibrio nelle posizioni contrattuali a vantaggio indiscriminato del locatore.

3) Per coloro cui sia stata inviata disdetta per la seconda scadenza contrattuale e non è stato ancora rinnovato il contratto, tale disdetta (a mio parere) non può intendersi valida, poichè intervenuta nella vigenza della L. 431/98 che prevede l’espressa indicazione dei motivi (art.3), invero non indicati. (Ritengo tale ipotesi accreditata anche nel caso specifico in cui il locatore è ente o società). Conseguenza di ciò è la validità contrattuale fino alla successiva scadenza, salvo nuova e motivata disdetta.

In merito, poi, alla consulenza ed assistenza più specifica richiestami sia per le locazioni, sia per future vendite degli immobili, Vi comunico, di seguito, gli importi che, in caso di nomina, andrò a richiederVi in relazione alla prestazione da svolgere:

1) redazione lettere all’Ente: lettera individuale Euro 80,00 + spese
lettera cumulativa Euro 150,00 + spese
2) redazione diffide stragiudiziali: individuale Euro 140,00 + spese
cumulativa Euro 250,00 + spese

3) partecipazione assemblee: Euro 250,00

4) redazione proposta acquisto: Euro 200,00

5) esame proposta acquisto: Euro 150,00

6) trattative con Ente (ogni appuntamento): individuale Euro 200,00
cumulativo Euro 400,00

7) redazione contratto preliminare: dal 1% al 2% del prezzo di vendita

8) esame contratto preliminare o accettazione Ente: dal 0,5 % al 1,5 % del prezzo di vendita

9) assistenza stipula notarile: individuale Euro 400,00
cumulatiiva Euro 600,00

10) assistenza giudiziale: in considerazione dell’attività svolta verranno applicati i minimi tariffari dello scaglione di riferimento.

Tutti gli importi di cui sopra sono stati determinati ponderando i minimi tariffari (ed anche misure inferiori) degli scaglioni di riferimento valore sia dei contratti di locazione, sia dei presunti prezzi di vendita.

Distinti saluti

avv. Antonietta Monaco